مالیات فروش ملک چقدر است؟ | انواع مالیات فروش ملک

فروش ملک یکی از مهم‌ترین تصمیم‌های مالی در زندگی هر فرد به شمار می‌رود. این فرآیند علاوه بر جنبه‌های اقتصادی، از نظر قانونی و مالیاتی نیز پیچیدگی‌های خاص خود را دارد. در میان مسائل مختلف مرتبط با نقل و انتقال املاک، موضوع مالیات فروش ملک اهمیت ویژه‌ای دارد. در ادامه، به بررسی جزئیات و نکات مهم مربوط به مالیات فروش ملک می‌پردازیم.

مالیات فروش ملک چیست؟

بر اساس باب سوم قانون مالیات‌های مستقیم، خرید و فروش ملک نوعی درآمد محسوب می‌شود و مشمول مالیات بر نقل و انتقال املاک است. طبق ماده ۵۴ این قانون، در زمان انتقال قطعی املاک مسکونی یا تجاری به اشخاص دیگر، ۵ درصد از ارزش معامله به‌عنوان مالیات دریافت می‌شود. این مالیات بر درآمد حاصل از فروش املاک و مستغلات وضع شده و پرداخت آن بر عهده فروشنده است.

انواع مالیات فروش ملک

بسیاری تصور می‌کنند مالیات فروش ملک همیشه معادل ۵ درصد ارزش معامله است و محاسبه آن فرآیندی ساده دارد. اما واقعیت این است که ویژگی‌های ملک، از جمله نوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری یا صنعتی)، شرایط خاص مانند ارثی یا اوقافی بودن، و حتی لوکس بودن ملک می‌توانند نحوه محاسبه مالیات را تغییر دهند. به همین دلیل، مالیات نقل و انتقال برای هر نوع ملک به شکل متفاوتی محاسبه و تعیین می‌شود. در ادامه، جزئیات مربوط به مالیات فروش انواع مختلف ملک بررسی خواهد شد.

۱. مالیات فروش ملک به فرزندان

در قانون مالیات‌های مستقیم، معافیت ویژه‌ای برای انتقال ملک از والدین به فرزندان پیش‌بینی نشده است؛ بنابراین این نوع واگذاری نیز مشمول مالیات نقل و انتقال خواهد بود. با این حال، معیار اصلی برای محاسبه مالیات، درآمد حاصل از انتقال ملک است. اگر والدین بدون دریافت وجه، ملک را به فرزند خود منتقل کنند و این واگذاری شائبه تبانی نداشته باشد، مالیاتی بر آن تعلق نمی‌گیرد.

در مواردی که انتقال ملک قهری باشد (مانند فوت مالک)، مالیات خرید و فروش محاسبه نمی‌شود و مالیات بر اساس مقررات قانون ارث تعیین خواهد شد.

۲. مالیات فروش زمین

مالیات نقل و انتقال زمین مشابه مالیات فروش ملک است و به میزان ۵ درصد ارزش معامله تعیین می‌شود.

پرداخت این مالیات هم‌زمان با تنظیم سند رسمی انجام می‌گیرد و از طریق دفاتر اسناد رسمی قابل پرداخت است. همچنین امکان پرداخت اینترنتی از طریق درگاه سازمان امور مالیاتی وجود دارد.

۳. مالیات فروش ملک تجاری

انتقال املاک تجاری شرایط خاصی دارد و بسته به نوع معامله، مالیات متفاوتی محاسبه می‌شود:

• فروش ملک تجاری: معادل ۵ درصد از ارزش قرارداد فروش به عنوان مالیات دریافت می‌شود.

• واگذاری سرقفلی: اگر به جای فروش ملک، سرقفلی واحد تجاری منتقل شود، ۲ درصد از مبلغ توافق‌شده برای انتقال سرقفلی به عنوان مالیات در نظر گرفته خواهد شد.

۴. مالیات فروش ملک صنعتی

برخی تصور می‌کنند مالیات نقل و انتقال املاک صنعتی با مالیات واحدهای آلاینده مرتبط است، در حالی که این دو موضوع جدا از هم هستند. آلایندگی ممکن است موجب مالیات ارزش افزوده شود، اما تأثیری بر مالیات نقل و انتقال ندارد.

بنابراین مالیات فروش ملک صنعتی همانند سایر املاک (مسکونی یا تجاری)، معادل ۵ درصد ارزش معامله خواهد بود.

۵. مالیات فروش ملک اوقافی

املاک اوقافی از مالیات سالانه املاک معاف هستند؛ اما در صورت فروش، شرایط متفاوتی دارند. مطابق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، در زمان انتقال ملک وقفی باید ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک به عنوان مالیات نقل و انتقال پرداخت شود. این نرخ مشابه سایر املاک است و بر اساس ارزش قرارداد انتقال محاسبه می‌شود.

املاک اوقافی از مالیات سالانه معاف‌ هستند، اما در صورت انجام معامله، باید مطابق با قوانین مالیاتی مربوطه، درصدی از ارزش ملک را به عنوان مالیات پرداخت کنند. این موضوع برای بسیاری از مدیران اوقاف یا افرادی که قصد فروش املاک وقفی را دارند، نکته‌ای شایسته اهمیت است که باید به دقت رعایت شود.

۶. مالیات فروش ملک ورثه‌ای

انتقال ملک همیشه با تصمیم و اختیار مالک انجام نمی‌شود؛ گاهی پس از فوت مالک، اموال او به ورثه منتقل می‌گردد که به این نوع انتقال، انتقال قهری گفته می‌شود. در این حالت، ورثه هنگام دریافت سهم‌الارث خود از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف هستند.

اما این معافیت صرفاً مربوط به انتقال قهری است و در صورت فروش ملک ورثه‌ای، شرایط متفاوت خواهد بود. طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، اگر ورثه بخواهند ملک متوفی را بفروشند، باید ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک را به‌عنوان مالیات نقل و انتقال پرداخت کنند. بنابراین، معافیتی برای فروش ملک ورثه‌ای وجود ندارد.

۷. مالیات فروش ملک قولنامه‌ای

بر اساس قوانین مالیاتی، فروش یا واگذاری ملک در هر شرایطی مشمول مالیات نقل و انتقال است؛ فرقی نمی‌کند که ملک دارای سند رسمی شش‌دانگ باشد یا صرفاً به صورت قولنامه‌ای خریداری و نگهداری شده باشد.

به عبارت دیگر، نوع سند و نحوه انتقال مالکیت (رسمی یا قولنامه‌ای) در اصل موضوع تفاوتی ایجاد نمی‌کند. فروشنده در هر صورت موظف است مالیات نقل و انتقال ملک را بر اساس ارزش معاملاتی ملک پرداخت کند.

نحوه محاسبه مالیات فروش ملک

طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، میزان مالیات نقل و انتقال املاک برابر با ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک است. نکته مهم این است که ارزش معاملاتی معمولاً کمتر از قیمت واقعی معامله در بازار بوده و توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود.

برای مثال، اگر ارزش معاملاتی یک واحد آپارتمان ۲ میلیارد تومان برآورد شود، مالیات آن به این شکل محاسبه خواهد شد:

۲,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۵٪ = ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان 

مهم است بدانید که ارزش معاملاتی ملک با قیمت فروش آن تفاوت دارد و طبق منطقه جغرافیایی و معیارهای رسمی مشخص می‌شود.

معافیت‌ مالیات فروش ملک

در موضوع مالیات فروش ملک، مواردی وجود دارد که طبق قانون از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف هستند. مهم‌ترین این معافیت‌ها عبارت‌اند از:

• املاک تملک‌شده توسط دولت: بر اساس ماده ۳۴ قانون ثبت (مصوب ۱۳۲۰ و اصلاحات بعدی)، املاکی که در اختیار دولت قرار می‌گیرند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف‌اند.

• اولین انتقال واحدهای مسکونی ارزان و متوسط: خانه‌هایی که در قالب طرح‌های مسکن ارزان و متوسط ساخته می‌شوند و ظرف ۱۰ سال از تاریخ تصویب قانون منتقل شوند (طبق ضوابط وزارت مسکن و وزارت اقتصاد)، مشمول مالیات نخواهند بود.

• املاک ثبت‌شده در فهرست آثار ملی: اگر ملکی در فهرست آثار ملی ثبت و به سازمان میراث فرهنگی واگذار شود، از مالیات نقل و انتقال معاف است. همچنین اگر در مالکیت اشخاص باقی بماند، از ۵۰ درصد مالیات بر درآمد معاف خواهد بود.

• زمین‌های با سند عادی (قولنامه‌ای) که روی آن ساختمان احداث شده است: در صورتی که پس از ساخت و با تأیید شهرداری یا مراجع ذی‌صلاح، سند رسمی تنظیم شود، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات منظور نمی‌شود.

• استرداد مالیات در صورت لغو معامله: اگر پس از پرداخت مالیات، معامله قطعی انجام نشود، مؤدی می‌تواند با تأیید دفتر اسناد رسمی، ظرف ۱۵ روز مالیات پرداختی خود را پس بگیرد.

• املاک دستدارمی (فاقد سند مالکیت): در این موارد، متصرف به‌عنوان مالک شناخته می‌شود و در زمان انتقال، مشمول مالیات نقل و انتقال خواهد بود.

• املاک اوقافی: در املاک وقفی، تنها عرصه (زمین) مشمول مالیات نقل و انتقال است و مستأجر موظف به پرداخت آن خواهد بود.

جریمه عدم پرداخت مالیات فروش ملک

پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک باید حداکثر ظرف ۳۰ روز پس از تعیین قطعی انجام شود. در صورت تأخیر، دو پیامد اصلی وجود دارد:

1. عدم امکان انتقال سند به نام خریدار تا زمان پرداخت کامل مالیات.

2. جریمه دیرکرد معادل ۲.۵ درصد مبلغ مالیات برای هر ماه تأخیر.

✅ اظهارنامه مالیاتی بدون دردسر

از تهیه تا ثبت نهایی در سامانه مالیاتی رو به ما بسپار.
کاهش مالیات، جلوگیری از جریمه و ارسال دقیق برای همه مشاغل.
📞 تماس بگیر یا فرم مشاوره رو پر کن!👇