مالیات خانه‌ خالی چگونه تعیین و محاسبه می‌گردد؟

مالیات خانه‌ خالی ؛ راهکاری برای کنترل بازار مسکن

خرید خانه برای بسیاری از خانواده‌ها به موضوعی سخت و گاه دور از دسترس تبدیل شده است. با این حال، برخی افراد با هدف سرمایه‌گذاری، چندین واحد مسکونی خریداری کرده و آن‌ها را بدون استفاده رها می‌کنند. این رفتار در نهایت باعث افزایش قیمت خرید و اجاره مسکن می‌شود و فشار اقتصادی زیادی بر اقشار مختلف جامعه وارد می‌کند.

به همین دلیل، در تاریخ ۲۲ تیرماه ۱۳۹۹ قانونی شامل ۱۱ تبصره در مورد مالیات خانه‌ خالی در شورای نگهبان به تصویب رسید. براساس این قانون، واحدهایی که بدون سکونت باقی بمانند، مشمول پرداخت مالیات خواهند شد. در این مطلب از نورترازان معین، با جزئیات کامل این قانون و نحوه محاسبه مالیات خانه‌های خالی آشنا می‌شوید.با توجه به پیچیدگی‌های قوانین مالیاتی، استفاده از مشاوره مالیاتی تخصصی اهمیت زیادی دارد. شرکت حسابداری و مالیاتی نورترازان معین می‌تواند با بررسی دقیق نوع فعالیت، درآمد و شرایط کسب‌وکار شما، بهترین مسیر را برای کاهش مالیات و بهره‌مندی از معافیت‌های قانونی ارائه دهد — تا شما بتوانید با پرداخت کمترین مالیات ممکن، فعالیت اقتصادی خود را با آرامش و اطمینان ادامه دهید.برای دریافت مشاوره مالیاتی اشخاص حقیقی و حقوقی با شرکت نورترازان معین ( مجری و مشاور امور مالیاتی ) ، شماره خود را در لینک زیر وارد کنید تا کارشناسان نورترازان معین با شما تماس بگیرند.

چرا مالیات خانه‌ خالی وضع شد؟

در سال‌های اخیر، خرید ملک و اجاره آن به یکی از شیوه‌های رایج سرمایه‌گذاری تبدیل شده است. برخی مالکان با در اختیار داشتن چندین واحد مسکونی و خالی نگه داشتن عمدی آن‌ها، موجب اختلال در تعادل عرضه و تقاضا و افزایش قیمت‌ها می‌شوند؛ موضوعی که ضرر مستقیم آن متوجه مردم عادی است.

برای جلوگیری از این سوءاستفاده‌ها، دولت قانونی را وضع کرده تا افراد حقیقی و حقوقی—چه ساکن ایران و چه خارج از کشور—ملزم به استفاده یا اجاره‌دادن املاک خود شوند. در غیر این صورت، مطابق ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، این واحدها مشمول مالیات خانه‌ خالی خواهند شد.

اگر ملکی قدیمی به وارثی رسیده باشد، مالک جدید نه‌تنها متکفل پرداخت مالیات نقل‌وانتقال یا مالیاتِ ارث است، بلکه در صورت خالی ماندن ملک مشمول مالیات خانه‌ خالی نیز خواهد بود. میزان این مالیات مستقل از قدمت بناست؛ یعنی خانه‌های قدیمی و نوساز در محاسبه، تفاوتی ندارند و هر دو به همان نحو ممکن است مشمول مالیات شوند.

به‌طور کلی محاسبهٔ مالیات خانه‌ خالی بر پایهٔ سه عامل اصلی صورت می‌گیرد: مدت زمان خالی بودن ملک، تعداد واحدهای خالی متعلق به یک شخص و ارزش واقعی ملک. هرچه ملک مدت بیشتری خالی بماند، یا هرچه تعداد واحدهای خالی یک مالک بیشتر باشد، و همچنین هرچه ارزش ملک بالاتر باشد، مقدار مالیات افزایش می‌یابد.

جدول محاسبه مالیات خانه‌ خالی

براساس مادهٔ ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، هر واحد مسکونی واقع در شهرهای بالای ۱۰۰,۰۰۰ نفر که در سامانهٔ ملی املاک و اسکان کشور مشخص شود در هر سال مالیاتی مجموعاً بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته است، به‌عنوان «خانه خالی» شناخته می‌شود. به ازای هر ماه اضافی خالی‌ بودن (بدون درنظر گرفتن معافیت‌های تبصرهٔ ۱۱ مادهٔ ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم)، آن واحد ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره می‌شود که ضرایب آن به شرح زیر است:

• سال اول: معادل ۶ برابر مالیات متعلقه

• سال دوم: معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه

• سال سوم و پس از آن: معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه

(برای مالکینی که پنج واحد یا بیشتر دارند، ضرایب به‌صورت ۱۲، ۲۴ و ۳۶ برابر محاسبه می‌شود.)

خانه‌های خالی در چه شرایطی مشمول مالیات می‌شوند؟

همه خانه‌های خالی مشمول مالیات خانه‌ خالی نمی‌شوند؛ تنها واحدهایی که شرایط مشخصی دارند، مشمول این مالیات خانه‌ خالی می‌شوند. این شرایط عبارت‌اند از:

• اگر یک واحد مسکونی بیش از ۴ ماه یا ۱۲۰ روز (متوالی یا غیرمتوالی) خالی بماند و به‌عنوان خانه اصلی مالک در نظر گرفته نشود.

• گذشت بیش از یک سال از صدور گواهی پایان کار ملک.

• قرار گرفتن ملک در شهری با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر؛ شهرهای کوچک و روستاها مشمول این مالیات نیستند.

• وجود مشکلات قانونی برای اجاره یا وضعیت وقفی ملک.

• خالی ماندن ملک بیش از ۱۲۰ روز از تاریخ سند.

• ثبت تمامی واحدهای مسکونی، تجاری و اداری در سامانه املاک و خالی ماندن آن‌ها بیش از ۴ ماه.

• خانه‌های تازه ساخته شده: پس از ۱۲ ماه (و در ساخت انبوه پس از ۱۸ ماه) اگر خالی بمانند، مشمول مالیات می‌شوند.

• واحدهای مسکونی شراکتی: مالیات براساس سهم هر شریک محاسبه می‌شود.

• مالکان دارای بیش از ۵ خانه خالی: ضرایب مالیاتی دو برابر می‌شوند (سال اول ۱۲ برابر، سال دوم ۲۴ برابر، سال سوم ۳۶ برابر).

• مالک خانه خالی، ملک خود را برای فروش یا اجاره در سامانه معاملات املاک ثبت نکرده باشد.

برای کاهش مالیات و جلوگیری از جرایم دیرکرد مالیات، دریافت مشاوره تخصصی اهمیت ویژه‌ای دارد. شرکت نورترازان معین به عنوان مجری و مشاور امور مالیاتی، با ارائه راهکارهای قانونی می‌تواند از پرداخت جریمه‌های مالیاتی جلوگیری کند. دریافت مشاوره مالیاتی با کارشناسان نورترازان معین با قرار دادن شماره خود در لینک زیر 👇

دریافت مشاوره رایگان

شماره موبایل خود را وارد کنید تا کارشناسان ما با شما تماس بگیرند.

👇

ارسال درخواست مشاوره

نحوه شناسایی خانه‌های خالی توسط دولت

سامانه ملی املاک و اسکان کشور، وابسته به وزارت مسکن و شهرسازی، وضعیت خانه‌ها را ثبت می‌کند. مالکان موظف هستند اطلاعات ملک خود مانند کد پستی و وضعیت سکونت را در این سامانه ثبت کنند.

در صورت عدم ثبت اطلاعات، پیامکی برای مالک ارسال می‌شود و وی دو ماه فرصت دارد وضعیت ملک خود را شفاف‌سازی کند. در غیر این صورت، ملک جزو خانه‌های مشمول مالیات خانه‌ خالی محسوب شده و مالک موظف به پرداخت مالیات خواهد بود.

مراحل محاسبه مالیات خانه‌ خالی

محاسبه مالیات خانه‌ خالی بر اساس مراحل زیر انجام می‌شود:

1. تعیین ارزش اجاره ملک بر اساس هر متر مربع.

2. کسر ۲۵٪ از اجاره به‌عنوان هزینه‌ها و استهلاکات.

3. محاسبه نرخ اجاره طبق قانون مالیات مستقیم.

4. اعمال ضرایب مالیاتی برای سال اول، دوم و سوم.

نحوه محاسبه نمونه‌ای مالیات خانه خالی

براساس مواد ۵۳، ۵۴ و ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم:

فرض کنید خانه‌ای ۹۰ متری با اجاره ۵۰ هزار تومان برای هر متر مربع داریم:

• اجاره ماهانه:
  ۴,۵۰۰,۰۰۰ = ۹۰ × ۵۰,۰۰۰

• کسر ۲۵٪ استهلاک:
  ۳,۳۷۵,۰۰۰ = ۴,۵۰۰,۰۰۰ − (۴,۵۰۰,۰۰۰ × ۲۵٪)

• مالیات ماهانه بر اساس ماده ۱۳۱:
  ۵۰۶,۲۵۰ = ۳,۳۷۵,۰۰۰ × ۱۵٪

• مالیات سالانه با اعمال ضریب مالیات خانه خالی:

  • سال اول: ۳,۰۳۷,۵۰۰ = ۵۰۶,۲۵۰ × ۶

  • سال دوم: ۶,۰۷۵,۰۰۰ = ۵۰۶,۲۵۰ × ۱۲

  • سال سوم: ۹,۱۱۲,۵۰۰ = ۵۰۶,۲۵۰ × ۱۸

برای مالکان دارای ۵ واحد یا بیشتر، ضرایب دو برابر می‌شوند.

معافیت‌ها و شرایط ویژه

همه خانه‌های خالی مشمول مالیات نمی‌شوند. خانه‌ای که به‌عنوان محل سکونت اصلی یا فرعی مالک ثبت شده باشد، از مالیات معاف است.

• هر فرد می‌تواند تنها یک خانه را به‌عنوان محل سکونت اصلی خود ثبت کند.

• خانه‌های فرعی مثل ویلا یا اقامتگاه تفریحی در شهر دیگر، امکان ثبت به‌عنوان محل سکونت فرعی دارند.

• در صورت وجود افراد تحت تکفل، دانشجو، طلبه، بیمار خاص یا الزام شغلی، امکان ثبت خانه به‌عنوان اقامتگاه فرعی وجود دارد.

مالیات خانه‌های کلنگی

خانه‌های کلنگی، حتی اگر فرسوده باشند و قابل سکونت نباشند، همچنان مشمول مالیات خانه خالی هستند، زیرا امکان بازسازی یا سکونت در آن‌ها وجود دارد. اگر ملک متعلق به وراث باشد، ممکن است علاوه بر مالیات خانه خالی، مالیات بر ارث نیز تعلق گیرد.

نحوه استعلام و مشاهده مالیات خانه‌ خالی

بر اساس اطلاعیه سازمان مالیات، همه مالکان خانه‌های خالی می‌توانند میزان مالیات خانه‌ خالی خود را از طریق درگاه ملی خدمات مالیات مشاهده کنند. برای این کار، به سایت my.tax.gov.ir مراجعه کنید و در صفحه اصلی:

• در صورت داشتن حساب کاربری، روی گزینه «ورود» کلیک کنید.

• در صورت نداشتن حساب، ابتدا اطلاعات خود را ثبت و کلمه عبور دریافت کرده و سپس گزینه «ورود» را انتخاب کنید.

پس از ورود، سامانه یک کد ۶ رقمی به شماره همراه ثبت شده ارسال می‌کند. در صورتی که خانه شما مشمول مالیات خانه‌ خالی باشد، لازم است نسبت به پرداخت بدهی اقدام کنید.

مهلت پرداخت مالیات خانه‌ خالی

مالکان موظف هستند در طول سال اطلاعات ملک خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند. تا پایان تیرماه هر سال، فرصت تکمیل و تحویل اظهارنامه املاک وجود دارد.

پس از ثبت اطلاعات، اداره مالیات صحت آن‌ها را بررسی کرده و برگ تشخیص مالیات برای مالک صادر می‌کند.

• در صورتی که مالک به مالیات تعلق گرفته اعتراضی نداشته باشد، یک ماه فرصت پرداخت دارد.

• اگر پرداخت نشود، با صدور برگ قطعی مالیات، مبلغ مطالبه خواهد شد.

• در صورت اعتراض، پرونده به هیات‌های حل اختلاف مالیاتی ارجاع می‌شود.

عدم پرداخت مالیات قطعی باعث می‌شود خانه‌های خالی ممنوع‌المعامله شوند و انتقال به شخص دیگر بدون دریافت مفاصا‌حساب مالیاتی ماده ۵۴ مکرر غیرمجاز باشد. دفترخانه‌ها در صورت اقدام بدون دریافت مفاصا‌حساب، مسئول پرداخت مالیات خواهند بود.

جمع‌بندی مقاله مالیات خانه‌ خالی

همه دارندگان ملک مسکونی یا تجاری موظف به پرداخت مالیات هستند، اما مالکانی که واحد خالی دارند، مشمول مالیات بیشتری می‌شوند.

مالیات خانه‌ خالی یکی از ابزارهایی است که مالکان را به اجاره دادن واحدهای خالی ترغیب می‌کند. این اقدام باعث می‌شود افرادی که توانایی خرید خانه ندارند، بتوانند واحد مسکونی مناسبی را اجاره کنند و بازار مسکن به سمت تعادل حرکت کند.

اگر در امور مالیاتی خود با مشکل مواجه شدید و به دنبال راهی برای کاهش جریمه‌های مالیاتی هستید، بهترین اقدام، دریافت مشاوره مالیاتی حرفه‌ای است.

در سایت نورترازان معین، می‌توانید با پر کردن شماره خود در لینک زیر، مشاوره حضوری و غیرحضوری دریافت کنید. مشاوران مالیاتی نورترازان معین از با‌تجربه‌ترین متخصصان مالیاتی در ایران هستند و راهنمایی‌های کاربردی برای کاهش جریمه‌ها و انجام صحیح تکالیف مالیاتی ارائه می‌دهند.